Президиум Высшего арбитражного суда РФ высказал свою точку зрения по поводу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в деле по иску ООО "Аверс" к Росреестру.
В последние годы сложилась ненормальная ситуация с величиной кадастровой стоимости земли. Во многих субъектах РФ эта стоимость была установлена в разы выше её рыночной стоимости. Поскольку величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости земли, собственники земельных участков вынуждены нести дополнительные расходы по уплате земельного налога (встречаются случаи, когда сумма налога после установления кадастровой стоимости выросла в десятки раз).
До сентября этого года судебная практика по оспариванию завышенной кадастровой стоимости земли была противоречивой. Кто-то оспаривал нормативные акты о порядке определения кадастровой стоимости, кто-то- ненормативные акты по утверждению оценки конкретных участков, кто-то- саму оценку (как в связи с нарушением порядка определения кадастровой стоимости, так и в связи с превышением кадастровой стоимости над рыночной).
По некоторым таким делам были вынесены положительные решения, но они отменялись вышестоящими инстанциями (за исключением дел, в которых кадастровая стоимость была утверждена с нарушением установленного порядка; по таким делам суды занимали сторону истцов).
Ситуация осложняется тем, что в большинстве регионов кадастровая стоимость земельных участков была утверждена до 2010 года. Поэтому на такие случаи не распространяется новая редакция ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, которая гласит: «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Прежняя формулировка этой статьи была не вполне корректной, поскольку предполагала установление кадастровой стоимости в процентах от рыночной стоимости (размер этих процентов не был определён).
Наконец в сентябре этого года по поводу оспаривания кадастровой стоимости земли высказался Президиум Высшего арбитражного суда РФ (дело № А27-4849/2010, Постановление № 913/11 от 28 июня 2011 года).
Суть дела такова: в 2008 году была утверждена кадастровая стоимость земельного участка, собственником которого является истец (ООО «Аверс»). Истец представил в суд заключение оценщика о рыночной стоимости своего земельного участка и требовал признать недостоверной его кадастровую оценку, признать недействительными акты об утверждении этой оценки, признать незаконными действия Росреестра. Суды первых двух инстанций иск удовлетворили, кассация иск отклонила.
Президиум Высшего арбитражного суда РФ отменил все принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом он указал, что:
- законодательство, действовавшее в спорный период (т.е. прежняя редакция ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ), не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости участка, внесенной в кадастр, посредством указания его рыночной стоимости,
- дело следует рассматривать по общим правилам искового производства ( а не по правилам об оспаривании ненормативных актов),
- суд должен дать оценку заключению оценщика, которое представил истец, при необходимости- провести экспертизу отчета оценщика.
Хотя это Постановление Президиума ВАС еще не означает, что иск ООО "Аверс" будет удовлетворен, вероятность такого удовлетворения высокая. Кроме того, теперь сформулирована единая позиция для нижестоящих судов и они уже начали применять это постановление (например, по аналогичному делу (№ А60-36660/2010) кассация по тем же основаниям отправила дело на новое рассмотрение).